????揭秘捂盤(pán)惜售六大手段
????如何做到捂盤(pán)惜售？目前，有業(yè)內(nèi)人士揭秘捂盤(pán)惜售的六大手段。
????晚領(lǐng)證分批拿
????開(kāi)發(fā)商盡可能拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間，或是分次分批地拿證，這是開(kāi)發(fā)商想拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期最直接的方法。
????一般來(lái)說(shuō)這種手段只能用在短期捂盤(pán)上。
????大幅提高 開(kāi)盤(pán)售價(jià)
????開(kāi)發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià)，大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無(wú)人應(yīng)價(jià)，變相拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，這是最典型的捂盤(pán)行為。 這種手段常用在長(zhǎng)期捂盤(pán)上。
????后續(xù)房源 轉(zhuǎn)售為租
????開(kāi)發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢，再高價(jià)出售，有的甚至帶租約出售，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資。
????謊稱進(jìn)入尾盤(pán)期
????有些樓盤(pán)，對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣(mài)出，但如果上網(wǎng)查詢，則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒(méi)有售出。這種手段不算高明，但被開(kāi)發(fā)商廣泛利用。
????“慢建”拖延工期
????在政府打擊捂盤(pán)日趨嚴(yán)格的情況下，很多項(xiàng)目會(huì)采用遠(yuǎn)低于正常施工速度的方式捂盤(pán)。
????多積客源少推房源
????開(kāi)發(fā)商通過(guò)積累大量客戶，但在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日卻只推出少量房源，從而制造熱銷(xiāo)假象，人為造成房源緊缺，引發(fā)購(gòu)房者的恐慌性需求。
“捂盤(pán)惜售”，住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付買(mǎi)受人使用……如何解決？
????29日，長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)劉海山，受長(zhǎng)春市政府委托，就制定《長(zhǎng)春市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《條例(草案)》)作出說(shuō)明。
????同時(shí)，提請(qǐng)長(zhǎng)春市十三屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議審議。
????條例解讀捂盤(pán)惜售 擬最高罰款10萬(wàn)元
????問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲的總體趨勢(shì)下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售。
????解讀：《條例(草案)》第三十九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日十日內(nèi)將批準(zhǔn)預(yù)售的房屋全部同時(shí)公開(kāi)銷(xiāo)售，不得分期分批或者變相分期分批銷(xiāo)售。如違反，由房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正。逾期不改正的，給予警告，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
????未經(jīng)竣工驗(yàn)收 不得交付使用
????問(wèn)題：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付買(mǎi)受人使用，從而造成矛盾和糾紛。
????解讀：《條例(草案)》第二十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。
????《條例(草案)》第二十九條還規(guī)定《新建房屋準(zhǔn)許使用證》制度。明確新建住宅小區(qū)單項(xiàng)工程項(xiàng)目竣工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)介L(zhǎng)春房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理《新建房屋準(zhǔn)許使用證》，方可為買(mǎi)受人辦理入住手續(xù)。
????明晰配套設(shè)施所有權(quán)歸屬
????問(wèn)題：近年來(lái)，住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問(wèn)題，是眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。
????解讀：《條例(草案)》第十九條、二十一條、三十七條、四十條作出了相應(yīng)規(guī)定。在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》中提出基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求；開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門(mén)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求予以確認(rèn)；開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前書(shū)面明示業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，明確建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部門(mén)，并將明示內(nèi)容寫(xiě)入商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
要想擋住捂盤(pán)惜售 10萬(wàn)罰款能量夠不？
????有人認(rèn)為切準(zhǔn)“命門(mén)”，有人認(rèn)為是“隔靴搔癢”
????10萬(wàn)元罰款，能不能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售行為上一道“緊箍咒”？
????切準(zhǔn)房?jī)r(jià)不合理上漲“命門(mén)”
????今年3月23日，在我省的房地產(chǎn)工作會(huì)議上，就提出堅(jiān)決打擊捂盤(pán)惜售。
????此前，3月18日，省住建廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
????通知中提出，商品房項(xiàng)目預(yù)售許可規(guī)模不得分層、分單元辦理。
????已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在取得預(yù)售許可之日起，10日內(nèi)一次性公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售全部房源，不得分批、分次銷(xiāo)售。
????對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、炒賣(mài)房號(hào)、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為依法查處。
????相對(duì)于這則通知，長(zhǎng)春市更是進(jìn)一步，將捂盤(pán)惜售寫(xiě)進(jìn)法規(guī)，并給出最高10萬(wàn)元罰款。
????“政府這一系列打擊捂盤(pán)惜售的措施，可以說(shuō)，直接切準(zhǔn)房?jī)r(jià)不合理上漲‘命門(mén)’，有利于進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。”對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示。
????地產(chǎn)商靜待政策出臺(tái)
????那長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)此反應(yīng)如何？
????“不太好評(píng)價(jià)?！薄暗葪l例實(shí)際出臺(tái)后再說(shuō)吧?！弊蛱?，記者試圖采訪長(zhǎng)春多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，均被“婉拒”。
????“啥叫捂盤(pán)惜售……不好說(shuō)，還是等政策出臺(tái)，看實(shí)際效果吧?！币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商語(yǔ)氣緩和。
????“開(kāi)發(fā)商是企業(yè)，肯定要利潤(rùn)最大化，要查捂盤(pán)也有實(shí)際操作上的難度。”從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的王先生分析說(shuō)，此政操作層面難度高，易成“上有政策，下有對(duì)策”。
????“只是‘隔靴搔癢’”
????“‘捂盤(pán)惜售’其實(shí)就是讓購(gòu)房人形成房源緊張、供不應(yīng)求的恐慌心理，開(kāi)發(fā)商獲取利潤(rùn)最大化。”長(zhǎng)春市著名地產(chǎn)策劃人顧永超接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
????他認(rèn)為，最高10萬(wàn)元的罰款低了，“現(xiàn)在，長(zhǎng)春一套房子動(dòng)輒四五十萬(wàn)，罰10萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，只是‘隔靴搔癢’。”
????公布信息防止房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌
????顧永超建議，政府應(yīng)加強(qiáng)信息公開(kāi)程度。
????他表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期，對(duì)于未來(lái)幾個(gè)月的土地供應(yīng)量，政府有關(guān)部門(mén)就應(yīng)該對(duì)此發(fā)布一些權(quán)威信息。信息透明了，相對(duì)來(lái)說(shuō)，老百姓心里就能有點(diǎn)數(shù)，進(jìn)而就不會(huì)產(chǎn)生恐慌，“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些情況，都是由于恐慌造成的?！?/p>
????比如，長(zhǎng)春某個(gè)區(qū)域在未來(lái)三個(gè)月之內(nèi)有多少房源可以提供。當(dāng)時(shí)，土地價(jià)格是多少；現(xiàn)在，銷(xiāo)售價(jià)格是多少。
????此外，對(duì)一些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，對(duì)他們今年入市的房源提前了解供應(yīng)情況，然后讓老百姓了解這些供應(yīng)情況，盡可能地做到信息對(duì)稱。
????重點(diǎn)應(yīng)放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上
????顧永超認(rèn)為，政府在供應(yīng)土地時(shí)，應(yīng)該對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供用量做積極的引導(dǎo)和支持，“高房?jī)r(jià)的主要原因，還是由供不應(yīng)求的局面造成的?！币虼?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，重點(diǎn)必須放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上。
????用稅收辦法控制捂盤(pán)惜售
????深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為，要解決捂盤(pán)惜售問(wèn)題，最好的辦法就是用財(cái)政政策，用稅收杠桿來(lái)調(diào)節(jié)。
????比如說(shuō)，開(kāi)盤(pán)以后，可以規(guī)定開(kāi)發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)賣(mài)完，如果賣(mài)不完，就必須征收物業(yè)稅，且物業(yè)稅調(diào)整幅度應(yīng)在0.6%到6%之間。
????“如果捂盤(pán)現(xiàn)象較嚴(yán)重，直接把物業(yè)稅提到6%?！眹?guó)世平表示，這種情況下，基本上就沒(méi)人敢捂盤(pán)。即使要捂盤(pán)，成本也是很高的。（編輯：王蒙）
